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东莞市产权类型、特点及抵押评估分析

2017年10月10日 11:12 阅读量264 收藏0  我要纠错
关键字 “莞式”产权 产权证

【摘要】东莞市的房地产产权很“独特”,独特之处就在于房管局在产权发证时,房产证信息的随意填写、产权证显示的信息之乱令人匪夷所思。下面就遇到过的“莞式”产权情况,谈谈个人的一些观点。不妥之处,敬请读者批评指正。

东莞市的房地产产权很“独特”,独特之处就在于房管局在产权发证时,房产证信息的随意填写、产权证显示的信息之乱令人匪夷所思。政府部门在发放房产证时的“随意性”,导致对房地产产权权属性质判定的难度加大。如欲准确评估出东莞物业的客观合理价格,估价师在当地的执业经验尤为重要。下面就遇到过的“莞式”产权情况,谈谈个人的一些观点。不妥之处,敬请读者批评指正。

1、 东莞市房地产的产权类型

(1)纯土地产权

东莞市的土地产权类型主要有国有出让、国有划拨、集体流转出让和集体划拨土地,分别颁发的《国有土地使用证》和《集体建设用地使用权证》。还有就是集体土地转让和集体土地长期租赁的产权状况,一般就是企业跟集体土地所有者

——村集体经济组织签订土地转让合同或土地长期租赁合同,转让土地的使用年限和土地的租赁年限一般是法定用途的法定最高使用年限或接近于最高使用年限(比如工业用地50年,住宅用地50年或70年,综合用地50年等)。

(2)房产产权

一般就是之前很老的《房屋所有权证》和房地分开办证时的那种旧的《房地产权证》。一套房地产,除了属于房产的老《房屋所有权证》或旧《房地产权证》外,还有分摊土地面积或共用土地面积的《国有土地使用证》或《集体建设用地使用权证》。

(3)房地产产权

对于市场上的商品房来说,现在一般都是房地完全合一的《房地产权证》或者《房屋所有权证》;对于工业、商业或酒店等用途的整个项目,一般一块宗地上有多栋建筑物,每栋建筑物的《房地产权证》或者《房屋所有权证》都记载有共用土地的情况,另外还有整块宗地的一本《国有土地使用证》或《集体建设用地使用权证》,这类产权我称之为“房地不完全合一”的产权类型。这种“房地不完全合一”的产权类型还是相当常见的,我们在评估的时候,凭《房地产权证》或者《房屋所有权证》,即可以只评建筑物价值,也可以评房地产市场价值(即房地合一价),具体评哪种价值,要看所对应的土地是否已经设定的抵押。如土地已经设了抵押,则只能评建筑物价值,如要评房地合一价,则要先将土地的他项权注销才能评估。

2、 东莞市房地产产权的独特之处及评估分析

(1) 长期租赁的集体土地的地上建筑物也可能办有《房地产权证》

东莞市房产产权比较特殊的一种情形就是向集体经济组织长期租赁的集体划拨土地的地上建筑物也可以办理《房地产权证》,房产证上登记的土地使用权来源为划拨,土地使用权性质为集体,土地情况的终止日期为土地租赁合同的到期日。

(2)房改房、集资建房以及开发商开发的无土地用途、终止日期、使用权取得方式的“三无”住宅

关于房改房和集资建房,如果《房地产权证》显示房屋所有权来源为购买,土地权属性质为国有划拨,附记里面显示xx年xx单位房改房、集资建房,则表示该房改房或集资房已经经过二次转让了,无需补交土地出让金;如果房屋所有权来源为xx年房改房或集资建房,则就说明需要补交土地出让金了。

东莞市很多开发商开发的住宅物业,房屋所有权来源是购买,但是《房地产权证》上的土地登记情况上可能就只登记有使用权证号和土地性质(国有),土地用途、终止日期、土地使用权取得方式都没有登记。对这种情况,我们一般界定为国有出让住宅或商住用地,土地终止日期假设从建筑物竣工日期之日起至住宅用地法定最高使用年限70年。


   

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