广州率先提出“学位到房” 了!那还要买学区房吗?

2018年01月22日 14:14 阅读量381 收藏1  我要纠错
关键字 广州 学位房 学区房

【摘要】近日,广州率先提出“学位到房”。有专家表示“学位到房”是大势所趋,“租购同权”将更进一步。那么,什么是“学位到房”?它着力解决的是什么问题?以后我们还有必要买房吗?

近日,广州率先提出“学位到房”。有专家表示“学位到房”是大势所趋,“租购同权”将更进一步。那么,什么是“学位到房”?它着力解决的是什么问题?以后我们还有必要买房吗?


本文主要内容:

1、新概念!“学位到房”

2、租的房也能当学区房了

3、真正的租购同权还有多远

4、未来,还要不要买房


1、大消息!“租购同权”再进一步


1月18日消息,据中国之声《新闻纵横》报道,在刚过去不久的2017年,多地纷纷出台了鼓励、支持租房的政策。让房子回归居住属性,“租购同权”是重要的举措之一。日前,教育部门的相关负责人表示,广州正在制订相关方案,或将在全国率先推出学位到房。



广州曾经在全国率先提出租购同权,如今再次率先提出“学位到房”。那么什么是“学位到房”?它着力解决的是什么问题?


2、什么是“学位到房”?


所谓“学位到房”指的是,租的房子如果有学位,只要租赁手续完备,租住之后享有与业主同等的入学权利。


广州市教育局相关负责人表示:义务教育阶段,每个区有多少学位是有刚性配比的。租的房子如果有学位,只要租赁手续完备,经过资格审核后,租住之后享有与业主同等的入学权利。这就意味着拥有多套住房的业主应该人户一致,学位到房不到人,政策的主要目的是保障有学位腾出来给租户的孩子上学。


有专家预测,到2030年,租赁人口将达2.7亿人。可以说,租房“赋权”事关亿万民众的“获得感”。不过相关政策一经报道,也引发不少人的担心,如果实现租购同权,学位到房,对于已经买了房的人来说,可能会不公平。


一位广州市民就表示:“这样来讲对我们买房者这可能有些不公平,本来就那么贵买了房,为了这个学位。所以这个对于打工的外来人口,那些可能比较有力,对我们本地人可能就有冲击。”


3、学位到房”有多大作用?


事实上,就现有政策而言,不少地方已经明确规定,租赁合同经审查备案后,承租人子女原则上可以就近入学,不过租赁而获得的入学资格,在排序上落后于产权所有人子女。在优质学区资源稀缺的情况下,僧多粥少,看似为租户打开的就近入学大门,多年来实则却沦为了摆设。


国家发改委国际合作中心首席经济学家万喆表示,同权只是第一步,根本问题还是要解决公共服务供给的不平衡、不充分。


就是你即使是户主,或者是说业主,你有产权,但是你也不一定能去你想去的那个学区的所谓好的学校,那对于租户当然也是一样的。所以你同权之后,是不是能达到目标不一定。所以看到底,我们还是会发现说,最主要的问题还是你公共资源提供的度是不是够,是不是满足了需求?


而国务院发展研究中心市场经济研究所原所长任兴洲则认为,租购同权、学位到房的改革方向,配合正在大力发展的长租房趋势,则有着更加积极的意义。


未来我们可能整片的是租赁住房了,开发商是整片拿地开发、长期持有、租赁。把学区的资源扩大,这才是解决根本问题的办法。


4、对于老百姓而言,还要买房吗?


“学位到房”是大势所趋,但就目前的情况来讲,租房者的红利有多大?


无论如何定义房屋属性,居住、出租、持有抑或投资,房子对于中国人仍旧承担了大量想象,不仅是公共福利的嫁接品,也是事实上最重要的金融资产。


过去房价的单边上涨使得多数家庭都将投资主要配置为房产,房产也成为中国贫富差距加大的根源之一。


2007-2017年,你所在的城市涨了多少?我想你比我更清楚。


当我们买房的时候,买的并不仅仅是一个遮风避雨的居住场所,还包括周边提供的教育、医疗、交通、娱乐、公共服务以及发展机遇


拿学区房为例,当适龄的报名儿童超过学校招生计划时,学校会怎么做?


学校会根据学龄儿童户籍和家庭住宅情况,按照“住、户一致”优先原则,按先后顺序录取。如此一来,最后的结果无非是:将租赁学区房家庭的孩子安排到一个远一点的,或者周边差一点的学校去。


总之,优质的资源永远是稀缺的。“租购同权”、“学位到房”还有待被描述得再美好些。


对于老百姓而言,与其把希望寄托于“学位到房”的来临,不如努力工作,拼搏出自己的一套房来。


————————————


延伸阅读:


相信“”学位到房“?租房能上学区房?你是不是真傻!


(来源:张大伟 公众号大伟看楼市)


学位到房这个词其实有几个层面的意义:


1、房子的学位是和房子居住挂钩的,不住的就没有学位。


2、租户是可以享受与业主一样的入学权利。



下面问题就来了:


1、如果租房会占用学位,业主还会不会出租房产?即使出租,租金里面是不是肯定会带有学区的溢价?


2、对于学位紧张的区域,本来业主家庭上学是有排序,部分使用了学位的家庭,短期只要不买房,就不再使用学区。但如果出租可以使用,那么学区房是不是有了卖租赁学位的可能性?价值更高?


3、对于买房户来说,如果学区爆棚,需要摇号,那么买房户的权益是不是被损害?


4、对于租户来说,如果不需要学区,是不是租赁带有学区的房源是不是浪费了资源,而且同时租赁会虚高?


其实问题很简单,从严格意义上看,全中国所有房产都是学区房,只是我们约定俗成的把优质资源学区称为学区房,学区房的出现,是教育资源不均衡的产物。


和房地产政策没有关系,因为教育资源不均衡,如果不按照房产来划分,那么优质教育资源的分配暗箱操作会更可怕。


租赁是不可能享受到优质教育资源的,所以不可能用房地产的政策来解决教育投入不足,教育发展不均衡的问题。


租房的核心权利:


租房有什么权利?按合同约定,承租人有权占有、使用租赁物;


作为房屋的所有权人,在法律规定的范围内,本应享有对房屋全面支配的权利,但在优先承租权存在的情况下,所有权人行使权力反受没有所有权人的承租人的限制,这样做的目的是为保护弱势群体承租方的利益。


民法理论上一般认为,按照房屋优先购买权产生原因的不同,可将其区分为法定优先购买权和意定优先购买权两类。


前者是指由法律明文规定,仅特定法律关系中的特定之人才能够享有的优先购买权;


后者则是指在法律并无明文规定的情况下,由当事人通过合同等法律行为而设定的优先购买权。准此以观,中国《合同法》所规定的承租人优先购买权显然是一种法定优先购买权。


所以这个明显有问题的词语,其实只是特指是享受公共服务上,租赁可以接近享受拥有产权的权利。


那么问题就来了,现在租房有什么地方不一样?


其实很简单,就是接受教育的权利+落户的权利。


落户不谈,很简单,对于全国来说,有户籍无房产的比例不高,(只有部分年轻毕业生)


那么下面就是教育问题了。


从教育资源角度看,目前最大的问题是不均衡,租购同权在过去大部分城市也是实施的入学顺位与准许制度。从实际执行情况看,无产权的基本都不可能享受优质学区,这主要原因是教育资源不均衡导致的,通过租赁提权只能导致供需更紧张。


房价持续暴涨,租售比悬殊。相比买卖交易,租赁交易不涉及产权登记,所以备案不彻底,这也使得政府难以深入了解房屋租赁市场和科学地分析市场,作出正确的决策,影响房屋租赁市场乃至房地产业的持续、健康发展。


当下一二线城市,租售比超过500:1,年出租回报率,住宅在1-2%,也就是一套房出租的话,要100年才能回本。


举例来说,北京售价1000万的高端住宅,出租价格基本在月2万以内,剔除其中的物业取暖等收费,年收益在15万左右,出租回本需要66年。


举例来说去年,海淀出让的一宗住宅地块,楼面价5万+建设成本未来销售8万轻松,50平米如果企业改出租,月租最多5000.你说开发商会被什么政策刺激才会改售为租????


这样带来的结果就是,房主出租收益低,任性毁约无所谓。而房价的持续快速上涨,导致租户只要有钱就去做首付。


所以,只要房价涨,租赁市场健康就不存在可能性。


当然未来如果能看到,教育资源均衡了,房价不涨了,信贷价格下行了,租购不用同权,租赁市场也会成为主要的居住形态。


 来源:大伟看楼市、凤凰房产综合 澎湃新闻(thepapernews)、广州日报、凤凰网、广州房地产生态圈等

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