2017年深圳二手房成交总结报告-宝安篇

2018年02月11日 15:40 阅读量114 收藏0  我要纠错
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【摘要】2017年,淘房哥团队统计到宝安区二手房部分成交数据共2076套,本文将以此数据作为参考依据,分析2017年宝安各片区二手房的楼市走势。

2017年,淘房哥团队统计到宝安区二手房部分成交数据2076,本文将以此数据作为参考依据,分析2017年宝安各片区二手房的楼市走势。


希望通过以下的数据统计分析,为大家呈现宝安各片区成交概况、热点、亮点、特点等市场信息,剖析缘由,方便大家借以判断或决策房源性价比、楼盘选择以及区域选择。

 

一、宝安成交活跃片区排名(由高到低)


2.jpg若以成交量来划分热度,成交量最高的是西乡(22.54%)与第二的碧海(22.16%)可同属第一纵队,第二纵队为宝中(18.50%)和紧跟其后的新安(16.47%),而翻身(9.68%)与福永(6.31%)的成交量相对较少位列第三纵队。


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沙井和松岗收集到的成交数据较少,样本数据不够全面,且占比微量,但是实际上,也可以侧面反映沙井和松岗现阶段在宝安区内成交量处于“弱势边缘”的位置。但对比石岩片区,关注和活跃度会较高。

 

PS:石岩暂时无法收集到二手房成交数据,主要基于二手房市场仍处于比较初始的阶段,区域内最大体量的楼盘,次新盘如宏发世纪城,无论放盘量和成交量,都处在“个位数”的水平,因此本帖暂不做具体分析。


二、宝安各片区成交情况介绍


(一)西乡篇

1.西乡户型成交占比

西乡片区收集到的二手房成交数据共468套,其中一房27套(6%),两房183套(39%),三房190套(41%),四房及以上68套(14%),两房和三房为本片区的成交主力户型。



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2.西乡各价位段成交户型分布


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1.一房一厅或单间的套均总价约157.37万,这些户型的成交占比较低,区间价格段基本集中200万以内。在此价格范围内能选择的楼盘,一房或单间的户型竞争力相对没有太大优势,由于西乡不存在有“名校学位房”的托底,购买此户型的人群基本是以未来地铁口做支撑,更偏向于投资出租。


2.两房的套均总价约294.75万,成交价格段基本集中在200万-300万之间,面积主要范围在50㎡左右,楼梯房及电梯房都有,成交低于200万的小两房大部分以公寓产品为主。而意愿在300-500万价格区间达成成交的,基本是带花园电梯小区的正规两房户型居多,兼顾次新盘、热门关注、未来地铁口物业这三个或其中2个特点。


3.三房的套均总价约433.41万,成交的房源主要集中在400万-500万内,如果购房者的要求并不高,基本都有对应的楼盘能满足购房者的需求,在选择上相对会比其他片区更多,低于300万的三房在品质上不具有太大优势,而品质较好或楼龄较新的三房户型,基本都要500万以上。

 

4.四房及以上户型的套均总价约633.26万,主力户型集中在500万-600万左右,部分户型有赠送可轻松做四房,低于500万的基本以楼梯房或品质较一般的楼盘为主,而600万以上为面积较大的正规四房,甚至还有部分是小洋房,但此类型的户型成交并不多。

 

总结:置业西乡,在不同价位的情况下,如果不追求“名校”和优质的大型综合商业配套,还是有不少楼盘可选,购房门槛相对还是比较低。南山科技园、西丽、前海或者后海上班的首次置业,和改善面积空间换房的购房者,均可重点关注。


3.西乡片区成交TOP5楼盘


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Top5楼盘的成交总和为296套,占17年淘房哥所统计到西乡的成交总和63.25%


桃源居社区的成交量,不管行情是冷是暖,一直都处在宝安区内比较活跃的序列内。一是楼盘体量大,占地面积高达116万㎡,全深圳面积最大的楼盘,放盘量较多,关联到成交量上成正比;二是,本身楼盘居家氛围和环境都相对的不错,宛如“小镇”,比较适合居家。

 

目前,除了200万以下的房源实在难寻,其他价位段在2-3房的选择上,都能满足不同预算置业的户型选择。当然,劣势方面除了部分单元期数楼龄较旧,缺乏名校支撑外,还得面对物业管理较为松散和车位紧张的问题。不过交通上未来会有地铁12号线来弥补,居住氛围也相当不错,基本的配套设施齐全,如果要求不是特别高,这算是一个综合性很强的大花园社区,加上上车门槛也算是比较低的了,自住家庭可以重点关注。

 

领航城同样是大花园社区,与桃源居中间相隔一条广深高速。不过学位上就比较紧张,上车门槛也比较高,比较远离地铁口。即便距离地铁口最近的单元,步行距离至少要1公里。

但优势也很明显,楼龄新还自带商业配套,户型上有赠送,车位相对充足,物业管理较严,对于“喜新厌旧”的购房者来说,如果你有足够的预算,可以优先考虑此盘。

 

兴达华府和港隆城都是主打小户型的楼盘,成交量比较可观。对比之下,特别是在居家氛围和商业配套上,目前港隆城还是占有优势的,体量更大,且紧邻107国道旁,公交或自驾往返南山便捷且距离有优势(距离南头关约5公里)。

 

而兴达华府,2009年的楼盘,处在领航城“环绕”的位置,几乎两者融为一体,并且成功蹭到了领航城的热度,同时也毫无违和感地弥补了领航城小户型配置的“缺失”,户型变化改造的可塑性较好。250万以内小2房(45㎡以下面积段),以及160万以内单间户型,选择性较多。



(二)碧海篇

1.碧海户型成交占比

碧海片区收集到的二手房成交数据共460套,其中一房21套(4%),两房193套(42%),三房173套(38%),四房及以上73套(16%),两房-三房为本片区的成交主力户型。刚需上车和改善并存的区域。


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2.碧海各价位段成交户型分布


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1.一房一厅的套均总价约217.56万,基本集中在300万以内,而单间成交量较少,由于楼盘普遍较新,基本都是带花园小区的楼盘,居住氛围不错,配套相对成熟,以地铁口物业为主

 

2.两房的套均总价约356.78万,其中小两房主要在250万-300万之间,面积大部分在在50㎡以内,热度保持相对较高,而价格区间在300万至500万内,则基本以55㎡-80㎡的两房成交为主,这个价格段能选的宜居花园小区也并不少。

 

3.三房的套均总价约520.23万,而这个价格水平的小三房,属于本区域竞争力很强的户型,不少楼盘普遍都有赠送面积,户型实用,总价具有优势,可以重点关注。成交价上800万以上的三房数量,量明显锐减,可以判断达到阶段性价位“瓶颈”。即便有成交,房源基本都是片区标杆楼盘的大三房。

 

4.四房及以上户型的套均总价约692.93万,650万以内大部分都是90㎡以下的高赠送户型,关注度和性价比都较高,700万以上基本都是100㎡以上的户型,但预算达到1000万级后,此片区的楼盘就不具备什么优势,成交非常少。




3.碧海成交Top5楼盘


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此片区Top5楼盘的成交总和为241套,占2017年淘房哥所统计到西乡的成交总和52.39%

 

富通城属于碧海片区的热门楼盘,其中小户型成交占比是最高的,200万左右的一房一厅,300万左右的小两房,400万左右的小三房等,全部都带花园小区,周边配套相对齐全,能满足日常的需求。噪音影响方面,看朝向和楼栋而定。

 

金港华庭属于刚需盘,没有地面花园小区,但带空中花园(陪游泳池),周边大环境一般,容积率较高,租户较多居家氛围一般,朝宝安大道会有噪音,但户型还是比较实用,楼下就是沃尔玛,距离地铁1号线大概10分钟左右,对于预算较少的购房者而言,总价还是有较大的吸引力,也有部分购房者买来投资出租。

 

泰华阳光海的品质还不错,户户朝南,赠送面积较多,最小的户型也是80㎡左右的两房起步,部分户型能改成小三房,总价在片区里也有一定的优势,11号地铁口物业(快线,例如20分钟内达到后海),配套能够满足日常生活雪球,自住家庭可以考虑,如果需要大面积户型还有小洋房可选。



(三)宝中篇

1.宝中户型成交占比

宝中片区收集到的二手房成交数据共384套,其中一房55套(14%),两房99套(26%),三房117套(31%),四房及以上113套(29%),三房及以上户型为本片区的成交主力户型,其中四房户型的成交量为宝安区内最多的区域改善置业属性明显


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2.宝中各价位段户型成交占比


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1. 一房的套均总价约238.80万。单间总价基本在200万以内;一房一厅的价格集中在300万内为主,门槛较高。根据调研,购买宝中小户型的群体,以投资出租较多,在价位门槛较高的同时,整体的租金收益也高于其他片区。而买来自住的群体,占比相对较少,毕竟同样价位在其他片区能买到小两房。

 

2. 两房的套均总价约455.55万,小两房基本集中在300万-400万的范围,户型相对比较紧凑,而面积较大的两房基本要以450万起步,看楼盘的品质和学位而定,但面积达到70㎡左右基本就会有豪宅税,购房门槛相对较高。

 

3. 三房的套均总价约724.59万,此类户型的成交量较大,成交的房源基本在600万以上为主,800万左右的预算在此片区可以淘到品质或学位较好的房源,而千万级的三房成交并不多。

 

4. 四房及以上户型的套均总价约1198.31万,大部分四房以800万起步,选择范围相对不多,而千万级四房的成交量非常可观,同时也是整个宝安区此价格段成交最多的区域,宝中片区作为宝安的豪宅区果真当之无愧。


3.宝中成交TOP5楼盘


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此片区Top5楼盘的成交总和为203套,占2017年淘房哥所统计到宝中的成交总和52.86%

 

凯旋城属于大花园社区,居住氛围好,地理优势明显,并且带宝安实验中小学学位,具有一定的较优质学位属性的加成。买在这里的人群,相对是比较注重学位,同时又想享受成熟的生活配套,虽然宝安实验的学位并非属于“一线名校”,但在全区的口碑和排名上属于前列,对于整个宝安中心区而言,宝安实验学校已经是目前最好的选择

 

花样年是宝中屈指可数主打小户型的楼盘,单间和一房一厅投资出租居多,而两房的成交量也比较可观,毕竟作为片区中的入门级小两房,上车门槛相对要比同片区的其他楼盘低,加上属于1号线地铁口物业,带平台花园小区,对于想享受成熟配套的自住家庭,建议可在此暂时过渡,主要是宝中的小户型楼盘相对不多,后面等写字楼陆续建起来,还能有一定的空间,保值问题并不大。

 

熙龙湾属于片区中的豪宅类产品,户型定位最小都是百平三房以上,而且赠送的面积比较多,绿化和物业都相对不错,欢乐海岸拍地之后有不少购房者入货,2017年的成交相对活跃。需要注意的是,一期并不是宝安实验的学位,而二期是,因此附带一定的较优质学位属性的加成。并且附近未来规划新建宝安中学小学部,教育配置上的可能性,有想象空间。

(本文来源:咚咚地产)

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